物業(yè)學習 6月30日
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的情況，為解決此問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業(yè)主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業(yè)主，成效并不明顯。小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標下，反復(fù)向欠費業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶已經(jīng)是毫無辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。
解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失，二是怕向欠費業(yè)主提起訴訟后會形成對立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。針對第一個顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項輔導(dǎo)，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。對第二個顧慮筆者有自己的看法，筆者認為，從業(yè)主欠費開始，欠費業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業(yè)主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁?？梢?，只要欠費存在，管理處與欠費業(yè)主的矛盾就無法消除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費業(yè)主后，欠費業(yè)主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費業(yè)主會當即繳清欠費或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識”。筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對欠費業(yè)主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。清欠小組對存在欠費的小區(qū)情況進行統(tǒng)計調(diào)查，分析欠費原因、業(yè)主的欠費理由、欠費業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應(yīng)注意以下兩點：1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對抗。受托人一般選擇清欠小組負責人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業(yè)主欠費理由的答辯對策。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發(fā)的該小區(qū)收費許可證，就可證明事實合同關(guān)系。（1）公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營權(quán)。（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費標準。（3）相關(guān)的文件，如政府28號令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費分攤問題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項收費的合法性，包括滯納金。（4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。（1）物業(yè)管理服務(wù)費及滯納金明細表（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際情況制作。筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M業(yè)主進行獨立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認為，物業(yè)費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟，一是法院對此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會支持物業(yè)公司的訴訟請求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準備也不復(fù)雜，而且同一個小區(qū)欠費訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費數(shù)據(jù)；三是當前各物業(yè)企業(yè)面對服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費標準得不到及時調(diào)整的情況下，收回欠費是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時、準確地運用法律手段追過欠費，有助于讓及時繳交物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。請求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費***元（詳見附件1），滯納金***元（詳見附件1），水費***元（詳見附件2），污水處理費***元（詳見附件2），供水加壓電費***元（詳見附件2），路燈電費***元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費***元(詳見附件3)，垃圾處理費***元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費***元（詳見附件4），電梯維修零件費***元（詳見附件5）。以上合計人民幣***元(暫計算到***年**月**日,之后的費用照計)。原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實履行《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費及相關(guān)費用構(gòu)成違約。原告為維護自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請依法判決。訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進行保護的制度。在法律規(guī)定的訴訟時效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請求的，人民法院就強制義務(wù)人履行所承擔的義務(wù)。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護。訴訟時效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請求權(quán)并不消滅。當事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應(yīng)當受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。訴訟時效分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第188條規(guī)定的：
向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為三年。
近年來，隨著社會的發(fā)展，小區(qū)實行物業(yè)管理制度已基本普及，同時業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴重。業(yè)主們主要指責的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時解決；室內(nèi)財產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉……?？傊?，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費、水電費、取暖費，只要是物業(yè)收的費用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營，讓物業(yè)公司非常頭疼。糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點不外乎是：物業(yè)費是否有超過訴訟時效之說？物業(yè)公司擔心超過訴訟時效，喪失勝訴權(quán)；業(yè)主們想過了訴訟時效，是否就可以不交物業(yè)費了，同時又擔心長期不交物業(yè)費，從法律上需不需要承擔什么責任？1998年，楊某在北京豐臺區(qū)購得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費、采暖費、電費后，不再交納任何費用。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺區(qū)法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。宣判后，物業(yè)公司對滯納金計算標準有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。對于2009年6月30日前發(fā)生的費用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費用。根據(jù)2009年10月1日實施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請求業(yè)主交納物業(yè)費的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費的交納有無訴訟時效呢？我國民法通則規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時效的規(guī)定。但并不是說，過了訴訟時效的物業(yè)費都無法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證；物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會催收物業(yè)費，由業(yè)主委員會出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護物業(yè)公司利益的。在物業(yè)費訴訟時效上，還存在另一種聲音，即有的律師認為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時效問題，但這種觀點僅僅是理論上的觀點，無法律上的依據(jù)。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費的繳納是個整體，而業(yè)主的分期繳納是對整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規(guī)定》，當事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個人的觀點是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費時，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張訴訟時效中斷的依據(jù)。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費的合理理由，法官會權(quán)衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當你對房屋出現(xiàn)問題的時候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對，以防止承擔法律責任。
